國家發改委在月27日舉行的新聞發布會上表示，正在積極推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的試點范圍進一步擴大，將城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多類型的資產納入其中。
自2020年啟動以來，基礎設施REITs市場持續擴圍擴容：
初期范圍：主要包括倉儲物流、收費公路、市政設施、產業園區等資產。
后續擴圍：逐步增加了清潔能源、數據中心、保障性租賃住房、水利設施、文化旅游、消費基礎設施等行業領域和資產類型。
截至2025年11月，基礎設施REITs的發行范圍已涵蓋12大行業的52個資產類型，其中已有10個行業領域的18個資產類型實現了首單發行上市。國家發改委已累計向證監會推薦105個項目，83個已發行上市，募集基金總額達2070億元，預計可帶動新項目總投資超過1萬億元。
12大行業范圍：
交通基礎設施：包括收費公路、鐵路、機場和港口項目。
能源基礎設施：覆蓋范圍廣泛，包括風電、太陽能發電、水力發電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，以及儲能設施、充電基礎設施等。其中，燃煤發電項目需滿足特定低碳高效條件。
市政基礎設施：主要包括城鎮供水、供氣、供熱項目以及停車場項目。
生態環保基礎設施：包括城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、以及大宗固體廢棄物綜合利用等環境基礎設施項目。
倉儲物流基礎設施：指面向社會提供物品儲存服務并收取費用的倉庫，包括通用倉庫和冷庫等專業倉庫。
園區基礎設施：位于自由貿易試驗區、國家級新區、國家級與省級開發區等區域的研發平臺、工業廠房、創業孵化器、產業加速器等設施。需要注意的是，在特定條件下，園區內物理上不可分割的酒店和配套底商，只要面積占比不超過30%，可納入底層資產。
新型基礎設施：包括數據中心、人工智能基礎設施、5G、通信鐵塔、工業互聯網、智能交通、智慧能源、智慧城市等項目。
租賃住房：包括保障性租賃住房、公共租賃住房項目，以及符合條件的長租市場化租賃住房項目。
水利設施：主要指具有供水、發電等功能的水利設施項目。
文化旅游基礎設施：包括自然文化遺產、國家AAAAA級和AAAA級旅游景區項目。在景區規劃范圍內的配套旅游酒店也可納入底層資產。
消費基礎設施：包括百貨商場、購物中心、商業街區、商業綜合體、農貿市場等城鄉商業網點項目，以及各類專業市場。同樣需要注意，與消費基礎設施物理上不可分割的酒店和商業辦公用房，在滿足特定面積比例要求下（原則上不超過30%）可納入資產范圍。
養老設施：指依法登記并在民政部門備案的養老項目。
此外，政策還包含一項“兜底”條款，即符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的其他基礎設施項目也可申報，這為未來納入更多創新資產類型留出了空間。
國家發改委將繼續加強與證監會的協同配合，通過優化申報推薦流程、動態完善項目申報要求、嚴防風險嚴把質量等措施，支持更多符合條件的項目發行上市，以更好地推動基礎設施REITs服務實體經濟發展。
REITs（不動產投資信托基金）的運作模式，核心在于將流動性低的不動產資產轉化為標準化、可交易的金融產品，讓普通投資者也能以較低門檻參與并分享收益。
——資金從哪兒來、到哪兒去
REITs通過向公眾投資者發行收益憑證（如基金份額）來募集資金。這些募集來的資金，主要用來收購能夠產生持續、穩定現金流的不動產資產或項目公司的權益。
公募REITs基金先認購資產支持證券的全部份額，然后通過這個特殊的載體（SPV）最終持有運營底層基礎設施項目的項目公司股權，從而取得項目的完全所有權或特許經營權。這種結構旨在實現風險隔離。
——如何管理與運營資產
REITs并非被動地持有物業，而是通過專業的基金管理人和運營管理機構對底層資產進行主動管理。這包括負責物業的日常維護、租賃管理、成本控制、升級改造等，目標是提升資產的運營效率和價值，從而保障并增強現金流的穩定性。
——收益如何產生與分配
REITs的收益主要有兩個來源：一是底層資產運營產生的穩定現金流（例如辦公樓的租金、高速公路的收費、產業園的租金和管理費等）；二是資產本身的增值收益。
REITs一個核心特點是高比例強制分紅。REITs每年需要將不低于年度可分配金額的90%以現金形式分配給投資者。這為投資者提供了相對穩定的定期回報。
——主要類型如何運作
根據資金投向和盈利模式的不同，REITs主要分為兩類：
權益型REITs：這是主流類型。它直接投資并擁有不動產的產權，收益主要來自不動產的租金收入和資產增值。你投資這類REITs，就相當于間接成為了這些物業的“股東”——收租婆。
抵押型REITs：這類REITs不直接擁有物業，而是將資金用于發放房地產抵押貸款或購買抵押貸款支持證券。其收益主要來源于貸款利息。它的表現受市場利率變動的影響較大。
因此，REITs創造了一種多方共贏的模式：它為基礎設施或商業地產的原始權益人提供了盤活存量資產的渠道，也為廣大投資者打開了參與大型不動產投資的大門，同時也有助于拓寬社會資本的投融資渠道。
炒股票、買債券、買REITs，增加穩定收入。
