“內(nèi)卷”已成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞,“改善”也已成為新房市場的主流趨勢。在“租購并舉”的政策引導(dǎo)下,中國住房租賃市場也正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。

在這一過程中,我們注意到,“改善型”租房需求正在升溫。

上海兩至三房整租占比提升,高品質(zhì)、強(qiáng)配套、重服務(wù)的租賃產(chǎn)品正成為市場主流;深圳改善型租房需求回升,不少入市項(xiàng)目轉(zhuǎn)向高端客群、高凈值商圈;廣州高端服務(wù)式公寓漲幅明顯,坪效租金突破10元/天/平方米。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,2025年10月,在整體市場供應(yīng)量和租金雙雙下行的背景下,核心城市大面積產(chǎn)品需求提升,套均總價顯著上漲。

目前已有越來越多人“以租代購”,“改善型”租房需求正越來越被重視。

2025年9月底,我們發(fā)布了一篇買房故事,主要內(nèi)容為“租房改善”。

此后發(fā)現(xiàn),上海“租房改善”人群并不在少數(shù),甚至有越來越多的趨勢。如集中式公寓市場上,兩、三居室的租賃產(chǎn)品市場占有率提升,新開項(xiàng)目供給結(jié)構(gòu)向中大戶型傾斜,甚至還有不少高端租賃需求。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年核心八城集中式公寓產(chǎn)品線中,白領(lǐng)公寓占比最高,且大多保持上漲,但同時北京和上海高端公寓占比也已超過10%,其中上海達(dá)12.24%,明顯高于其他城市。

2025年10月底,上海城投寬庭高端產(chǎn)品線首個項(xiàng)目試運(yùn)營入市,選址露香園,租金起步27200元/月,顯著高于上海傳統(tǒng)租賃市場,在全國范圍內(nèi)也極少見,開辟了上海高端租賃市場中對居住體驗(yàn)有更高要求客群的需求和可能。

專門從事中高端公寓運(yùn)營的業(yè)內(nèi)人士告訴我們:“上海一直有著比較持續(xù)穩(wěn)定的中高端租賃需求,這主要是因?yàn)?一方面上海有非常多的跨國企業(yè),這些企業(yè)中,有許多來自世界各地的中高管,他們大部分都不會在上海買房而選擇租房,他們對租金價格并不敏感,但對居住品質(zhì)有一定的要求。另外一方面,上海有許多大型企業(yè)總部,同時還是多數(shù)留學(xué)歸來的海歸精英首選城市。雖然這些人群中有一部分最終會選擇買房,但在這之前依然有短則半年,長則兩三年的租房期,他們同樣對居住品質(zhì)有較高的要求。但是近幾年在市場壓力下,上海中高端租賃市場其實(shí)是在下行的,現(xiàn)在基本上都在消費(fèi)降級,房租也都在降級。”

從上海高端公寓占比的同比變化來看,確實(shí)出現(xiàn)了下滑。但從上海各大長租公寓品牌新推項(xiàng)目來看,高品質(zhì)、強(qiáng)配套、重服務(wù)的租賃產(chǎn)品正成為上海市場主流。

不僅僅是上海,克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示,2025年10月,55城個人租賃市場套均總價約2264元/月,環(huán)比下降4.83%,同比下降5.71%;其中深圳等核心城市租金坪效降、但套均總價漲,這反映出客戶對大面積品質(zhì)產(chǎn)品需求提升明顯。改善型租房需求目前已在全國多個城市出現(xiàn)。

2025年10月,深圳集中式租賃住房在租量“持穩(wěn)小跌”,市場出租率延續(xù)回升。單間“小戶型”及“較大戶型”訴求均在“雙雙”升溫。其中,50-80平方米及120平方米比例較9月皆有所提升,市場改善型租房需求回升。

從個人房源供應(yīng)來看,10月個人房源供應(yīng)中30-80平方米戶型占比出現(xiàn)提升,說明市場上個人房東也在提升小家庭式房源供給。

企業(yè)方面,深圳長租企業(yè)開業(yè)公寓積極性有所下降。但頭部企業(yè)正強(qiáng)化高端公寓市場拓展力度。不少入市項(xiàng)目轉(zhuǎn)向高端客群、高凈值商圈,乃至國際化商務(wù)“居舍”這些特色。

如萬科泊寓宣布將與深鐵集團(tuán)合作第一個高端長租公寓入市,引入泊寓的高端品牌“富瑞斯”管理,打造高端酒店服務(wù)式公寓,服務(wù)前海“新金融中心”高凈值精英人群;又如招商伊敦在加大深圳、上海高端市場的布局,其深圳前灣項(xiàng)目的入市,為前海人群提供“高品質(zhì)”濱海式體驗(yàn)的租賃住房社區(qū)。

隨著“多元、個性化”集中式公寓增量入市,深圳集中式長租公寓市場進(jìn)入“性價比與品質(zhì)、服務(wù)”全面競爭周期。

廣州一直以來集中式公寓市場供需平衡,租金穩(wěn)定在87-90元/㎡/月區(qū)間,2025年10月,在廣交會的帶動下坪效租金同環(huán)比均上升,租金坪效為89.9元/㎡/月,環(huán)比上漲1.41%,同比上漲1.24%。

值得注意的是,10月高端服務(wù)式公寓租金漲幅明顯,坪效租金突破10元/天/平方米,達(dá)10.15元/天/平方米,同環(huán)比分別上漲16.8%、15.9%,明顯高于以往市場水平,走出獨(dú)立行情。

“好房子”已成為當(dāng)前市場關(guān)鍵詞,對于租賃市場來說,同樣也正步入以“產(chǎn)品力 運(yùn)營力”為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

從戶型設(shè)計(jì)的精細(xì)化與場景化,到公區(qū)配置的實(shí)用化與聯(lián)動化,再到運(yùn)營服務(wù)的智能化與定制化,未來租賃市場也將進(jìn)入“保障 市場”雙軌驅(qū)動。

隨著消費(fèi)者自我意識愈發(fā)鮮明,居住體驗(yàn)的多元化成為了高端客戶的重點(diǎn)居住需求之一。除了室內(nèi)的裝修、智能家居、24小時管家服務(wù)外,還對周邊商務(wù)配套提出更高要求。

能否精準(zhǔn)洞察客群需求、整合內(nèi)外部資源、構(gòu)建可持續(xù)的服務(wù)與收入模型,也將成為企業(yè)在激烈市場競爭中勝出的關(guān)鍵。