2025年開始進入倒數，這一年對于房地產而言，夾雜著冷與暖，從大起大落變成理性分化——該跌的繼續表演高空跳水，該穩的已經悄悄止跌回升。對于普通人來說，既不愿意高位站崗，也不愿意抄底抄在半山腰，接下來是否還能繼續買房，更像一場與周期交手的零和博弈。
那么，2026年還能不能買房？買哪里的房子最保值？經濟學家任澤平最新觀點認為，我們不能像網上的有些言論憑感覺，買房要靠科學。何謂科學？任澤平拋出了一個關于“保值率”的測算，也就是用最新的二手房均價，與2017年以來該城市的二手房價峰值，進行相比計算。
目前來看，全國36個重點城市中，深圳的房地產保值率排第一，其次是上海、成都，北京、杭州緊隨其后，前五保值率都超過80%，成為過去十年里房地產保值能力最強的第一梯隊。
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深圳房地產保值率為什么能拿第一？任澤平指出，其核心優勢是“創新紅利 年輕人口流入”，深圳是粵港澳大灣區的龍頭，是全國創新最活躍的城市，誕生了像華為、騰訊、比亞迪、大疆這樣的世界級高科技企業，貢獻了萬億級的產值，提供了百萬級的高薪就業崗位。
根據《中國城市95后人才吸引力排名》顯示，深圳連續兩年位居全國榜首，深圳14-35歲青年人口超800萬，占全市人口46%，年輕、高學歷、高收入的人口結構，帶來了源源不斷的購房需求。
再看上海，房地產保值率穩居全國前二，其核心支撐源于“全球金融中心地位”與“城市土地資源稀缺性”的雙重優勢。作為長三角城市群的龍頭，上海不僅是國際金融樞紐，擁有浦東陸家嘴金融城、上海證券交易所等全球性金融基礎設施，更集聚了全國最頂尖的金融人才與資本資源。然而，與旺盛需求形成鮮明對比的是，上海的土地供應正急劇收縮。過去五年，全市土地供應規劃面積驟降60%，核心區域宅地幾乎“斷供”。供需失衡的加劇，直接引發今年魔都樓市兩大現象：核心區豪宅開盤即“日光”，地王紀錄屢被刷新。這種“寸土寸金”的稀缺性，與金融中心的虹吸效應疊加，共同構成了上海房價長期堅挺的底層邏輯。
第三名是成都，其表現不遜于一線城市，核心支撐在于“新增長極的崛起”與“商業資源的集聚效應”。川渝地區正崛起為繼長三角、珠三角之后的中國第三大經濟增長極，而成都作為中西部核心，憑借得天獨厚的戰略地位，吸引了最多世界500強企業在此扎根。
第四名北京，北京以絕對優勢領跑——這背后是“首都光環”與“稀缺資源”的雙重加持，70%央企總部、43%高學歷人口流入的產業與人才優勢，每100個新北京人中，就有43個手握本科文憑。這樣的北京，誰不想為孩子的未來占一座學區房？
第五名，是強二線的杭州，其核心密碼在于“數字經濟生態”與“營商環境標桿”的雙輪驅動。作為民營經濟的高地，杭州孕育了38家中國500強企業，以阿里巴巴為標桿，近年更涌現出“杭州六小龍”等創新勢力，持續釋放數字經濟紅利。疊加全國領先的營商環境政策，吸引資本與人才加速集聚。
任澤平總結以上房地產保值率最高的五大城市，有三個核心規律：從區域上，看城市群：長三角、珠三角、成渝這三大城市群，平均保值率超過80%，人口流入、產業活力強。
從城市上，看核心區：一線、強二線城市的中心城區、高科技園區最穩。比如上海內環、北京金融街、杭州濱江，這些地方要么土地稀缺，要么產業富集，能夠提供旺盛的需求。
房子本身，看“地鐵 學區 改善”：地鐵沿線方便通勤，學區房解決教育剛需，新房次新房的戶型和配套更好，這三類房子流動性強，抗跌。要遠離老破小和遠郊區。
最后，任澤平建議，如果要買房：選“核心城市 核心地段”，地鐵沿線、帶學區的改善型住房，長期保值；如果要賣房：先查查所在城市的人口數據，要是在人口流出的小城市，尤其遠郊區，不管現在什么價格，堅決處理。
要是在一線、強二線的核心區，不用急著割肉，這些核心資產，短期抗跌，長期保值，未來還可能再創新高。
此前，任澤平在接受鳳凰網房產采訪時表示，“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。”房地產早就不是“閉眼買就能賺到”的時代了，現在拼的是對城市基本面的分析，對后房地產時代規律的把握。
