夜色鋪開，低矮的老舊住宅人影罕見，而馬路對面的寫字樓依然燈火通明。
近日，記者在實地走訪時發現，一些建成幾十年之久的老舊小區，如今已成為城市里“寂靜的孤島”。因房屋年久失修、設備老化，部分被評為危房的小區，不再是打工人下班后的港灣，他們大多被迫搬離，等待小區改造方案落地的那天。
在各地，這種情況并非孤例。隨著我國城鎮化快速推進，最早建成的那批房屋，已經接連進入“老年期”。即便是建成20年左右的小區，也有居民反映樓房老舊、冬天寒冷、夏天漏水。這些“中老年房屋”，成為當前城市更新的重要一環。
值得注意的是，不同于過往的“拆遷暴富”，如今一種新的更新模式正悄然鋪開——自主更新、原拆原建，即從“政府主導”轉向“群眾自主”，把原有老舊房屋徹底拆除，原址重新修建一棟房屋，并大多由居民出資、政府補貼、多元籌集。
告別拆遷暴富、政府主導，當居民成為小區改造的主人，會面臨哪些現實挑戰？
老舊房屋問題接連涌現
要改造或重建一個老舊小區或住宅，并非一蹴而就的事情。
日前，有吉林省松原市居民反映稱，百南小區已經有快40年歷史，小區幾年前就被第三方檢測機構鑒定為D級危樓，居民每天過著“提心吊膽”的日子。前幾年，有開發商把小區用鐵皮板圍起來、說是要改造，但后來也杳無音訊。
當地有關部門在領導留言板回復稱，D級危房改造是民生保障與城市安全治理的重要工作，需嚴格遵循“規劃引領、資金到位、程序合規”政策原則，履行納入年度計劃、落實多渠道資金籌措、完成規劃調整及征收補償方案制定等流程，依規推進改造工作。
“按照當前危房改造相關政策要求及項目推進實際情況，百南小區D級危房目前暫不具備改造實施條件?！鄙鲜龌貜捅硎尽?/p>
不僅是建成40年的老房子，一些相對“更年輕”的住宅，如今也進入故障頻發期。
“富家花園小區2003年竣工，距今已有22年、屬于老舊小區，沒有外墻保溫，樓房老舊，冬天寒冷，夏天下雨漏水，且年齡大的老年人居住偏多?！痹诔械乱灿芯用穹从诚嚓P情況。
對此承德市雙橋區委辦公室回復，按照住建部關于推進城市更新改造項目的工作部署，重點將2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新改造范圍，并鼓勵居民自主參與更新。2000年以后建成的小區，暫無集中組織改造的相關政策和計劃。
“目前，我區已對全區2001年～2010年建成的104個城鎮住宅小區進行摸底排查，為后續小區改造政策落地做好基礎工作，待條件具備后及時組織申報?！鄙鲜龌貜头Q。
目前，我國高齡住房主要分為幾檔：比如，使用壽命已超50年的房子；二是接近50年壽命的住房，如建于1975年左右的小區；三是1980年以來的住房，房齡普遍超過30年。截至2024年，我國房齡超30年的住房占比達35%。
這些房齡較高的小區，可能出現墻體出現裂痕、樓體破損嚴重、外墻裸露等問題，根據鑒定情況可分為損壞房、嚴重損壞房和危險房。同時，房齡超30年的老舊住宅，普遍存在保溫層失效、墻壁開裂滲水、管道銹蝕、電線老化等風險。
近日，記者在走訪老舊小區時也發現，一些房齡較高的小區，已經與周邊的城市環境格格不入。尤其是位于城市較核心地段，此前大多是企業或單位職工住房、如今產權較為多樣混亂的小區，更是陷入亟需修繕或重建的階段，但實操起來較為漫長。
告別“拆遷暴富”的敘事
過往，大多數居民面對老舊住宅，第一反應普遍是“會否拆遷”，且不乏老舊小區因拆遷預期而走熱的例子。但在現實中，部分項目因地塊面積小、土地利用率提升空間低、重建利潤微薄、難以吸引開發商等原因，傳統的征收拆遷路子行不通。
而老舊住宅、危房改造又迫在眉睫，此時一種新的模式出現了——自主更新、原拆原建。
2025年3月，住房和城鄉建設部部長倪虹公開表示，2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
8月28日，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》正式發布，首次將“自主更新”納入中央層面的城市更新戰略框架，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”。
地方層面，北京、上海、浙江、廣東、湖北等地早已開啟試點，并涌現了一批原拆原建典型案例。比如，北京樺皮廠胡同8號、朝陽區光華里（5、6號樓）、豐臺區馬家堡68號院；上海的東安二村、彭浦新村；浙江的浙工新村、桃園小區等。
從各地實踐看，能走通自主更新、原拆原建路子的，大多是單體規模較小的危房。
比如，北京三里河一區28號樓，是北京市西城區第二個“原拆原建”項目。該樓棟始建于20世紀70年代末，是典型的老舊住宅樓，共有3個單元54戶居民。因為樓齡長、缺乏維護，樓內水管銹蝕漏水是常事，2023年被納入危舊樓改建范圍。
廣州市花都區集群街2號居民樓，始建于1976年、為5層混合結構。歷經48年歲月洗禮，這棟居民樓外墻斑駁、磚體裸露、滲水裂縫等問題嚴重，被鑒定為D級（整棟）危房，并成為廣東首個業主自籌、原拆原建的危房改造項目。
長沙市芙蓉區韭菜園小區1棟、2棟房屋，始建于1977年，2022年7月被評定為D級危房。項目2025年4月開工建設，改造方式為原址重建，總投資約1324萬元，成為湖南省老舊住房“自主更新、原拆原建”改造的典型案例。
除了房齡、規模較為類似，目前推行原拆原建的項目，在出資模式上也有共性。
比如北京三里河一區28號樓，按照“誰出資、誰受益”原則，整體由政府出資約40%、居民出資約60%。長沙市芙蓉區韭菜園小區1棟、2棟危房原址重建項目，通過“政府獎補+居民分期+企業參與”共擔，設立資金監管專戶，按建筑面積分攤建房款。
整體來講，“居民自籌資金”正成為自主更新、原拆原建的重要特征，同時政府及多元產權單位也會有一定參與，通過補貼或者出資的方式，協助項目整體推進。
這和過往居民等待政府動遷極為不同。上海易居房地產研究院常務副院長崔霽表示，這種新模式打破了“政府包辦、開發商主導、居民被動接受”的格局，標志著城市更新正在告別“拆遷暴富”的單一敘事，向“共建共擔、共享共贏”的方向探索。
面臨哪些現實性挑戰？
從政策層面看，各地正在為老舊住房自主更新、原拆原建鋪平路子。
2025年8月，廣東省發布《關于推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》，明確可開展自主更新的老舊小區（含單棟住宅樓），需滿足一些既定條件。比如，被鑒定危險等級為B級、C級和D級，建筑結構影響居住安全及生活品質等。
廈門則規定，建筑年限滿40年、結構差、功能不全且無維修價值的房屋，或已屬危險構件、經危險性鑒定為C級或D級危房的，房屋所有權人可在符合規劃前提下申請原地翻建。同時，改造方式靈活多樣，支持單棟、多棟聯合或整體改造。
而到了實操層面，居民的觀念、意愿、出資能力等，是決定原拆原建能否推進的重要因素。記者了解到，現實中老舊小區居民會算“經濟賬”，比如重建成本和預期增值空間、是花錢重建還是直接買房，此外還有危房居民在搏動遷機會，遑論自行出資重建。
針對北京市西城區“三里河一區28號樓”項目，西城區住建委相關人員也表示，原拆原建最難的是前期居民工作，每家每戶的困難都不同，要站在居民角度想問題。所以，在改建前期，達成全樓居民100%同意的過程是最難的。
崔霽表示，自主更新項目的成功，關鍵在于讓居民覺得“劃算”，愿意主動投入資金、時間參與改造。從經濟維度來看，核心是資產增值與資金投入的平衡，更新后房屋資產價值的提升幅度，是否會顯著高于其投入的自籌資金。
“根據調研案例，當房屋增值幅度達到自籌資金的1.5～2倍時，居民的經濟意愿會顯著增強?！贝揿V表示。因此自主更新更容易在一線和強二線核心城區推廣，這些城市土地資源稀缺，房屋價值高，居民有資產保值增值意愿、相對較高的資金能力。
再比如，北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓，該危舊樓房拆除重建試點項目交付后，居民將拿到房屋大產權，而此前直管公房居民只擁有承租權和使用權，按附近存量商品房房價計算，40 平方米房屋價值約為兩三百萬元，此類公房改造阻力也較低。
中指研究院研究總監吳建欽認為，原拆原建在部分三四線城市也有落地案例，核心還是要回歸到項目條件、居民出資能力、規劃條件、區域規劃、新房價格預期等多個要素。此外，核心地段可能對規劃限制更嚴格，在增容、增戶方面限制性要求更多。
對此吳建欽建議，原拆原建可探索多種收益方式，進一步降低居民和政府的出資規模，包括在規劃條件允許的情況下適當增加戶數，通過銷售這部分房源平衡前期投入；通過增加商業配套，給予相關投資主體一定年限的設施經營權來平衡前期投入。
“預計未來仍以穩步推進、點狀推進為主?！眳墙J認為，老舊小區原拆原建的自主更新模式，目前現實難點仍然存在，大面積鋪開需要多個因素形成一致性支持才具備可能性。
崔霽建議，可建立多元化的金融支持體系，構建“居民自籌+公積金支持+銀行貸款+政府補貼”的多元化資金籌措機制。允許居民提取住房公積金用于自主更新，鼓勵商業銀行開發期限長、利率優惠的專項產品；政府可設立城市更新引導基金，對符合條件的項目給予貼息；探索REITs、資產證券化等資本市場工具，為項目提供長期資金支持。
